1. Een bijzonder forfaitair belastingssysteem
In België verschilt de fiscaliteit van onroerend goed in privébezit naargelang het gebruik van het pand. Wanneer een onroerend goed – dat niet de eigen woning is – wordt verhuurd aan een particulier voor privégebruik (dus niet in het kader van een beroepsactiviteit), worden de effectief ontvangen huurinkomsten niet belast in de personenbelasting.
In de plaats daarvan wordt een forfaitair belastbaar inkomen berekend op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen (KI), verhoogd met 40%.
Dit berekende “netto”-inkomen wordt opgenomen in de belastbare grondslag van de personenbelasting (PB), samen met de andere inkomsten van de belastingsplichtige (beroepsinkomsten, roerende inkomsten, enz.) en onderworpen aan het progressieve tarief van de PB.
2. Einde van de federale interestaftrek
Tot en met het inkomstenjaar 2024 konden belastingsplichtigen de betaalde interesten op leningen die betrekking hadden op de aankoop, bouw, renovatie of het onderhoud van een onroerend goed – dat niet of bijkomend is aan de eigen woning – aftrekken van het belastbare kadastraal inkomen (artikel 14, §1 WIB 92). Deze aftrek gold enkel voor de interesten, met uitsluiting van de kapitaalaflossingen en de overige werkelijke kosten. De aftrek was bovendien beperkt tot het bedrag van het belastbare onroerende inkomen.
Vanaf het inkomstenjaar 2025 wordt deze federale interestaftrek afgeschaft. Dit geldt zowel voor bestaande als voor nieuwe kredieten. De maatregel maakt deel uit van een ruimer pakket begrotingsinitiatieven van de federale regering. Er is geen overgangsregeling of compenserende maatregel voorzien, waardoor interesten op lopende vastgoedleningen niet langer fiscaal aftrekbaar zullen zijn.
De afschaffing zal in de meeste gevallen leiden tot:
- een stijging van de belastbare basis;
- een daling van het netto huurrendement;
- een mogelijke impact op investeringsbeslissingen en de huurmarkt.
3. Illustratie
Jacques, 35 jaar, uit Luik, is werknemer in de privésector. Hij heeft een brutojaarsalaris van 45.000 EUR, waarop 15.000 EUR bedrijfsvoorheffing wordt ingehouden. Hij financiert de aankoop van een appartementsgebouw met een kadastraal inkomen van 2.000 EUR via een lening met jaarlijkse interestlasten van 5.000 EUR.
Voor de hervorming leidde de interestaftrek tot een belastingsbesparing van ongeveer 1.861,36 EUR. Na de afschaffing zal Jacques daarentegen circa 651,32 EUR extra belasting verschuldigd zijn, wat neerkomt op een rendementsverlies van 2.512,68 EUR
4. Conclusie: een kwetsbaar evenwicht om te bewaren
Het huidige forfaitaire systeem had als uitgangspunt een eenvoudige en voorspelbare belastingsheffing op onroerende inkomsten. Door de afschaffing van de federale interestaftrek wordt echter opnieuw een fictief inkomen belast zonder rekening te houden met de werkelijke financieringskosten. Hierdoor verandert het systeem in de praktijk in een meer vermogen gebaseerde heffing.
Vastgoedinvesteerders doen er goed aan hun situatie grondig te evalueren met hun financieel, patrimoniaal of fiscaal adviseur. Afhankelijk van de persoonlijke context kunnen alternatieven zoals verkoop, herstructurering via een vennootschap of behoud van het bestaande kader worden overwogen.
De adviseurs van HLB staan klaar om de gevolgen van deze wijziging samen met jou te analyseren.
