A partir de 2021, un revenu cadastral pour les propriétés étrangères

2 April 2021

Après des contestations répétées de la Cour de Justice de l’Union Européenne concernant le caractère discriminatoire de l’impôt belge sur les biens immobiliers étrangers par rapport à l’impôt (belge) sur les biens immobiliers belges, la Belgique a récemment modifié sa législation sur ce point par la loi du 17 février 2021 et la circulaire du 1er mars 2021 qui apporte des précisions supplémentaires à cet égard.

Le législateur belge n’a pas opté pour une révision de l’impôt sur le revenu cadastral, qui a été critiqué à plusieurs reprises, mais a étendu ce mode d’imposition aux biens immobiliers étrangers.

Dans le passé, la valeur locative brute ou les revenus locatifs effectivement perçus des biens immobiliers situés à l’étranger devaient être repris dans la déclaration fiscale belge, ce qui, dans de nombreux cas, entraînait en pratique une charge fiscale plus élevée que pour les biens immobiliers belges taxés sur base du revenu cadastral desdits biens immobiliers non loués ou non affecté à usage professionnel.

Toutefois, à partir de l’année d’imposition 2022 (revenus 2021), votre bien immobilier sis à l’étranger sera imposé sur la base d’un revenu cadastral qui lui sera attribué par l’administration fiscale belge.

Si vous étiez déjà propriétaire d’un bien immobilier sis à l’étranger avant 2021 et que vos revenus immobiliers étrangers ont déjà été déclarés dans votre déclaration à l’impôt des personnes physiques, l’administration fiscale vous contactera dans le courant de l’année 2021 pour vous demander de fournir les informations nécessaires à la détermination du revenu cadastral.  Vous aurez jusqu’au 31 décembre 2021 pour faire cette déclaration.

Pour ceux qui deviennent propriétaires en 2021 ou plus tard d’un bien situé à l’étranger, une période de déclaration de seulement 4 mois s’applique et la déclaration doit être soumise spontanément. La déclaration peut être faite via MyMinfin (à partir de juin 2021) ou un formulaire de déclaration peut être demandé par courrier électronique à l’adresse foreigncad@minfin.fed.be  ou par lettre à l’adresse suivante : Administration des mesures et des valorisations – Cellule étrangère RC, avenue Roi Albert II 33, bus 459, 1030 Bruxelles.

Le non-respect de l’obligation de déclaration peut entraîner une amende de 250 à 3 000 euros.   L’obligation de déclaration s’applique également à la copropriété, l’usufruit, la superficie, l’emphytéose ou les biens immobiliers détenus dans le cadre d’un montage juridique. À l’avenir, les modifications importantes apportées aux biens immobiliers étrangers devront également être déclarées spontanément.

Le calcul du revenu cadastral sera basé sur une évaluation récente par un expert ou sur le “prix d’acquisition historique”.  Il peut s’agir du prix d’achat dans la mesure où l’achat a eu lieu dans des circonstances normales ou de la valeur incluse dans une déclaration de  succession ou de donation.  Un facteur de correction (15,036 pour 2020) est ensuite appliqué à cette valeur par rapport à l’année d’achat ou d’acquisition afin de déterminer la valeur normale de vente au 1er janvier 1975 (la date de référence).  Le résultat est multiplié par 5,3 % pour déterminer le revenu cadastral.

Si vous n’êtes pas d’accord avec le revenu cadastral déterminé, vous avez la possibilité de faire opposition dans un délai de deux mois à compter de la date de notification du revenu cadastral.

En revanche, rien ne change encore pour la déclaration d’impôt sur le revenu de 2020 que vous devez soumettre cette année.

Si cette nouvelle obligation de déclaration fiscale s’applique à vous, ou si vous recevez prochainement une demande des autorités fiscales de fournir des informations sur vos biens immobiliers étrangers, vous pouvez vous tourner vers votre interlocuteur HLB de confiance pour obtenir des conseils.

André Garnier

Conseiller fiscal certifié
Licencé en droit ULG
Senior Partner

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Envoyez un e-mail à andre.garnier@hlb.be
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